Vorhabenbezogener Bebauungsplan stellt klimaschonendes Bauen sicher

Für den sogenannten „Zechbau“, das an der Alfredbrücke geplante Bürohochhaus der Gustav-Zech-Stiftung ist vor der Errichtung ein Bebauungsplanverfahren durchzuführen, um überhaupt ein Baurecht zu schaffen. An dieser Stelle ist eine Bebauung ohne Bebauungsplan nicht möglich.

Auf Vorschlag und auf Wunsch der grünen Ratsfraktion wird dieser Bebauungsplan nun nicht als „normaler Bebauungsplan“ aufgestellt, der Baurecht für jeden Eigentümer schaffen würde, mit dem dann beispielsweise die Messe oder ein anderer Eigentümer ein Baurecht hätte, falls die Gustav-Zech-Stiftung das Vorhaben doch nicht durchführt, sondern statt dessen wird das Instrument des „vorhabenbezogenen Bebauungsplanes“ genutzt, das für die Stadt und damit auch die Stadtgesellschaft viele Vorteile bietet.

So ein vorhabenbezogener Bebauungsplan wird ganz konkret auf ein Bauvorhaben zugeschnitten, der Bauherr hat hinterher keine Spielräume, etwas anders zu errichten, wie das in einem normalen, ebenfalls manchmal „Angebotsplanung“ genannten B-Plan der Fall ist. Der setzt nur Grenzen und Bereiche fest, niemals ein konkretes Bauvorhaben.

In diesem Fall ist das Vorhaben aber so konkret und so ungewöhnlich, dass der vorhabenbezogene Plan als Instrument sehr sinnvoll einsetzbar ist. Die Planungsverwaltung hat sich darum dem grünen Ansinnen angeschlossen und wird dieses Instrument nun nutzen.

Welche Vorteile hat der vorhabenbezogene Bebauungsplan aus unser grünen Sicht?

• Der Vorhabenträger (der Bauherr) kann noch weiter, als normalerweise in die Aufstellung des Bebauungsplanes mit einbezogen werden. Das heißt vor allem, er zahlt. Nicht nur Gutachten, sondern auch das Fachplanungsbüro, das den eigentlichen physischen Plan erarbeitet. Die Stadt führt nur noch die hoheitlichen (gesetzlich festgelegten) Schritte aus, wie Beschlüsse in den Gremien herbeiführen, die Bürgerbeteiligung und die Offenlegung offiziell bekannt zu machen, die Satzung im Rat zu beschließen.
• Es muss neben der Planung ein Durchführungsvertrag mit dem Bauherrn abgeschlossen werden. Dieser ist zwingend Bestandteil der Satzung und geht vom Inhalt her weit über einen städtebaulichen Vertrag, der sonst möglich ist, hinaus. In diesem Durchführungsvertrag wird unter anderem der Entwurf des Gebäudes mit allen wichtigen Parametern festgeschrieben. Es wird genau festgelegt, bis wann das Gebäude errichtet sein muss. Wenn es zur Errichtung nicht kommt, erlischt der Bebauungsplan.
• Der Bauherr hat zu keinem Zeitpunkt ein Recht darauf, dass ein Bebauungsplan auch tatsächlich zur Satzungsreife geführt wird und eine Satzung beschlossen wird. Wenn sich im Verfahren beispielsweise herausstellt, dass abweichend von den Absichten bestimmte wichtige Parameter, die der Stadt (und der Gestaltungsmehrheit, also den Grünen) wichtig sind, planerisch nicht darstellbar sind, dann kann das B-Planverfahren sogar eingestellt werden, ohne, dass der Bauherr irgendwelche Ansprüche an die Weiterführung hätte.

Die grüne Ratsfraktion hatte Gelegenheit, sich intensiv mit dem Bauherrn über das geplante Vorhaben auseinanderzusetzen. Dabei ist der Eindruck entstanden, dass das Hochhaus ein sehr grünes Hochhaus werden wird. Auf unsere Bitte hin hat der Bauherr uns schriftlich einige wichtige Aspekte, die für uns wesentlich sind, bestätigt. Das umfasst folgende Aussagen:

• Nachhaltigkeits-Zertifikat DGNB / LEED mindestens in Gold
• Konnektivitäts-Zertifikat Wired Score mindestens in Gold
• Platzbildende, zeitlose, hochwertige, nachhaltige Architektur
• Auskragende Balkone für eine natürliche Verschattung zur Reduktion des Energieverbrauchs
• Fassadenbegrünung / Klimagärten – bepflanzte, auskragende Balkone mit Wasser- und Nährstoffversorgung
• Dachbegrünung
• Gestaltete Außenanlagen, bodengebundene Begrünung in Sockelzone
• Biodiversität, Planung von Flora und Fauna (Insekten, Vögel)
• Schaffung von mehr Grünflächen als versiegelt werden (Balkone, Gelenkplatz, Sockelzone, Dach)
• Wiederanpflanzung von durch das Projekt gefallenen Bäumen in Sockelzone oder auf dem Gelenkplatz
• Regenwassersammlung für Bewässerung der Pflanzen
• Photovoltaikanlage auf dem Dach
• Barrierefreie Einbindung in Grugaradweg und Grünzug Gruga
• Fahrradparkhaus im Untergeschoss
• Mobilitätskonzept zur Förderung von nachhaltiger Mobilität
  ÖPNV-Abfahrtsmonitor im Foyer, Mobilitätsinformationen für Mitarbeiter
  Einrichtung einer Mobilstation und Car-Sharing Angebot sowie Ladeinfrastruktur in Straße Messeplatz
• Verbesserung von Anbindung und Erreichbarkeit für Fußgänger und Fahrradfahrer durch neue Brücke Schönleinviertel / Universitätsklinikum
• Aufwertung Gelenkplatz als Drehscheibe zwischen Rüttenscheid, Grugahalle/Messe und Schönleinviertel, Verbesserung Aufenthaltsqualität
  Aufwertung Messe-Entrée und Grugaplatz
• BIM-Planung zur Effizienzsteigerung
• Lüftungskonzept mit möglichst natürlicher Lüftung / Luftqualitätsmessung
• Flexible Grundrisse, die eine ressourcenschonende Anpassung an veränderte Nutzungsanforderungen ermöglichen
• Smart Building – intelligentes, nutzerorientiertes Gebäude, Integration von Sensorik und intelligenter Gebäudesteuerung für energiesparenden Betrieb (u.a. durch Vernetzung von Anlagen, nutzungsbasierte statt zeitbasierter Steuerung, Einsatz energieeffizienter Technologien)
• Flächeneffizienz durch Präsenzauswertung

Grundsätzlich kommen in dem 14-geschossenen Bau 450 Arbeitsplätze auf einer extrem geringen, heute bereits versiegelten Fläche unter. Dabei wird modernes Arbeiten mit flexiblen Zeit- und Zusammenarbeitsmodellen ermöglicht. Das entspricht dem Grünen Ziel, klimaschonendem Bauen, das nicht in die Fläche, sondern in die Höhe gehen muss.
Die Anbindung an das Radverkehrsnetz ist heute bereits gegeben, wird jedoch sowohl vom Investor – wie oben beschrieben – als auch vonseiten der Stadt Essen durch die Anbindung der Gruga-Trasse an die Fahrradstraße Rüttenscheiderstraße mittels einer Rampe weiter verbessert. Neben der sehr guten Radanbindung ist auch die Erreichbarkeit mit dem Öffentlichen Nahverkehr – fünf Minuten Fahrzeit mit der U11 zum Essener Hauptbahnhof – optimal. Das entspricht dem Grünen Ziel, die Mobilität vom Autoverkehr zum sogenannten Umweltverbund hin strukturell zu verlagern.
Die bestehenden Car-Sharing-Plätze, E-Ladsäulen etc. werden auf dem überbauten Teil des Geländes integriert. Außerdem wird der Investor nicht aus seiner Verantwortung entlassen, wenigstens für den Teil der Mitarbeitenden, der mit dem Auto kommt, Tiefgaragen-Stellplätze zu bauen. So wird verhindert, dass das Schönleinviertel und andere angrenzende Quartiere zum Zuparken benutzt werden. Sollte die Zahl der Stellplätze nicht mehr vom Unternehmen benötigt werden, können dort Autos abgestellt werden, die heute den Stadtteil zu parken.